Elemzés: trendek az ipari ingatlanok piacán

  • 1-10000 m2
  • 1-7 €/m2



Hazánk adottságaiból adódóan bőven van ipari ingatlanok fejlesztésére alkalmas telek, ugyanakkor Budapest környékén egyre limitáltabb a jól előkészített, legalább 5-10 ha-os telkek száma, 20 ha fölött pedig kifejezetten nehéz rendezett tulajdoni viszonyok telket találni – derül ki a Colliers friss elemzéséből.

Sajnos a vidéki ipari parkokban, melyek esetenként még csak papíron léteznek, viszont a valóságban csak ipari parknak kijelölt, előkészítetlen mezőgazdasági területet jelentenek. Az ipari-logisztikai fejlesztési telkek stagnáló kínálati négyzetméterárai a következők:

  • Kiemelt helyen fekvő – pl.: Budapest környéki autópálya lokáció – fejlesztésre előkészített telkek: 30-40 euró
  • Különleges – pl.: retail jellegű – funkcióra ideális adottságok esetén akár: 50+ euró
  • Több ráfordítást igénylő, illetve másodlagos lokáción található telkek: 10-25 euró
  • Kisebb vidéki ipari parkokban / harmadlagos lokáción található telkek: 5-15 euró

Jellemző probléma az eladásra kínált telkekkel kapcsolatban, hogy ezek sokszor extra közmű fejlesztést igényelnek, esetleg nincsenek kivonva a mezőgazdasági művelés alól, vagy éppen a helyi építési szabályzat nem enged megfelelő beépíthetőséget. Ezek a problémák elnyújthatják vagy ellehetetleníthetik egy-egy tervezett projekt megvalósítását, illetve tovább hátráltatja a spekulatív alapú telkek vásárlást.

Ugyanakkor továbbra is rendkívül magas építési költségekkel kell számolni. Standard raktár esetében akár 600-700 euró, raktáriroda esetében akár 1000 euró is lehet az egy négyzetméterre jutó nettó építési költség, telekár nélkül. Ennek oka egyfelől az egyre limitáltabb készletek miatt megnövekedett építőanyag (pl. előregyártott vasbeton) költség és szállítási idő, másfelől az építőiparban mutatkozó – munkaerőhiányt kompenzálni próbáló – munkabér növekedés.

A magas építési költségek másik ingatlanpiacra gyakorolt hatása, hogy nincs / nehezen értelmezhető a “telek piac”. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy tervezett projekt teljes kivitelezési költsége olyan magasra rúghat, ami megkérdőjelezi a fejlesztés rentabilitását, és végül a telkekre is limitáltabb keret jut, ami további nyomás alatt tartja a telekárakat. Ennek következtében kevés a valós vásárlási szándék, és a telkek nehezen cserélnek gazdát.

Az év során piacra kerülő területeknek köszönhetően az ingatlanállomány mérsékelten növekedni fog, viszont – a megüresedő és új fejlesztésű területek méretéhez képest – a jelentős kereslet következtében továbbra is alacsony szinten maradhat az üresedési ráta. A cég várakozásai szerint nagyságrendileg 110 ezer négyzetméternyi spekulatív fejlesztés várható 2019-re, ahol a jellemző épületméret továbbra is 10 000 – 20 000 négyzetméter között várható.

“Továbbra is erős maradhat a kereslet és az új fejlesztéseket is hamar fel fogja szívni a piac, noha az elmúlt két évben az építési költségek mintegy 30 százalékkal mentek feljebb. Az e-kereskedelemhez köthető épületekből Magyarországon még kevés van, a termékhez vezető utolsó útszakaszt eddig jellemzően a fogyasztó tette meg azzal, hogy vásárlóként bementünk a boltba. Az internetes vásárlások növekedésével azonban fontossá válik a végfelhasználóhoz való közelség, ami a városi logisztika fejlődésének kedvezhet,különösen az olyan nagy alapterületű városokban, mint London vagy Párizs, de akár egy Budapest méretű városban is lehet ennek hatása.” – mondta el Kemenes László, a Prologis magyarországi ügyvezetője.

A vidéki elhelyezkedésű ingatlanok üresedése – néhány spekulatív bérraktártól eltekintve – változatlanul nehezen nyomon követhető, és az alkalomszerű kereslet-kínálat a teljes piac töredékét teszik ki.

Új fejlesztésű, standard vidéki ingatlanok esetében a nettó bérleti irányárak nagyobb szórást mutatnak a budapesti számoknál. Üzemcsarnokok esetében 5,0 – 6,0 euró/négyzetméter/hó szintről indulnak, ugyanakkor a végső műszaki tartalom ezt nagyban módosíthatja. Eladási árak vonatkozásában nehéz átfogó következtetést levonni, mivel jó minőségű ipari ingatlanokat alkalomszerűen kínálnak eladásra, melyek műszaki tartalma rendkívül komplex lehet, ugyanakkor jó minőségű csarnok esetén 300-400 euró/négyzetméter a jellemző.

Mára több vidéki régió is egyre komolyabb alpiacot jelent, ami által a magyarországi ipari / logisztikai piac – a környező országok hasonló piacaihoz hasonlóan – egyre multipolárisabbá kezd válni. Ez a tendencia különösen jól látható a gyártó / összeszerelő tevékenységet végző cégek elhelyezkedését mutató térképen.

forrás: raktarterkep.hu ; Colliers