Hat évvel ezelőtt még több mint 20 százalékos volt az üresedési ráta az ipari ingatlanok piacán, ez mára pár százalékra mérséklődött, miközben az állomány folyamatosan bővült, a bérleti díjak emelkedtek és eljutott a piac arra szintre, hogy a néhány ezer négyzetméteres, jó minőségű bérlemények iránti jelentős érdeklődés, az elérhető alternatívák hiányában akár a projektek elhalasztásához is vezethet.
Elkészült a Colliers ipari ingatlanpiac 2018 éves jelentése.

2018-ban összesen közel 120 600 négyzetméter új ipari, logisztikai terület került
átadásra, ami csupán enyhén haladja meg a 2017-ben átadott projektek
(118 ezer négyzetméter) volumenét. Ebből:

• 85 350 négyzetméter volt az Üllő Airport Logistics Center,
• 12 200 négyzetméter az Inpark Páty,
• 12 000 négyzetméter a Budapest Dock Szabadkikötő igényre épített épületei,
• valamint 11 000 négyzetméter spekulatív fejlesztést adtak át az East Gate Business Parkban.

2019 első negyedévében több mint 176 ezer felépítmény áll tervezés vagy
előkészítésalatt, melyek átadása 2019 utolsó negyedévéig várható. Több tervezett projekt időzítése is eltolódott a drága kivitelezési költségek következtében, ami már olyan magas bérleti díjakat generálna, hogy piacielfogadtatásával kapcsolatban már szkeptikusak a fejlesztők. Ezt a helyzetet nehezíti, hogy a budapesti logisztikai piac – nemzetközi mércével mérve – amúgy is kissé illikvid.

2019 első negyedévében több mint 176 ezer felépítmény áll tervezés vagy
előkészítés alatt, melyek átadása 2019 utolsó negyedévéig várható. Több tervezett projekt időzítése is eltolódott a drága kivitelezési költségek következtében, ami már olyan magas bérleti díjakat generálna, hogy piaci elfogadtatásával kapcsolatban már szkeptikusak a fejlesztők. Ezt a helyzetet nehezíti, hogy a budapesti logisztikai piac – nemzetközi mércével mérve – amúgy is kissé illikvid.

A legkedveltebb fejlesztői lokáció az M0 déli szakasza, amit a Nyugat- és Kelet-budapesti régió követ, majd az M0 északi szektora. A keresleti oldalról elmondható, hogy továbbra is jelentős az érdeklődés a néhány ezer négyzetméteres, jó minőségű bérlemények iránt, ugyanakkor megfelelő elérhető alternatívák hiányában a bérlők sokszor újra gondolják stratégiájukat, vagy akár elhalasztják a projektjüket.

Durva változás volt az üresedésben a váláság óta

ABudapest környéki meglévő ingatlanállomány 91 százaléka big-box logisztikai parkokban, míg a fennmaradó 9 százaléka városi logisztikai központokban található. A válság előtti 9 százalékos üresedési ráta 2013-ra meghaladta a 21 százalékot, majd 2014-től folyamatos csökkenő tendenciát mutatva 2018 végére elérte a rekord alacsony 2,4 százalékot (Budapest környéki big-box logisztikai parkok esetében 2,1%, míg a városi logisztikai parkoknál 2,1%), 2019 első negyedévére viszont valamelyest emelkedett, mintegy 3,1%-ra. 2018 év végére összesen 51 840 négyzetméter ipari terület állt üresen és mindössze egy épületben volt 5000 négyzetméternél nagyobb kiadatlan terület a budapesti régióban.

Forrás: Colliers

A bérleti díjak és a bérlési idő

A“headline” bérleti díjak Budapesten és vonzáskörzetében jellemzően havonta négyzetméterenként 4,25-4,5+ euró szinten mozognak a meglévő standard big-box logisztikai épületekben, míg 4,75-5,5 euró az új big-box fejlesztések esetében, de bizonyos speciális esetben akár havonta 6 eurót is elérheti ez a szám egy négyzetméterre.

Meglévővárosi logisztikai projektekben 4,5-5 euró tartományban mozognak, de a nettó effektív bérleti díjak továbbra is hozzávetőleg 5-10 százalékkal alacsonyabbak lehetnek, mint a “headline” bérleti díjak, különösen hosszú távú (10 év+) bérlet esetén. A bérbeadók, fejlesztők minimum 3 éves bérlési időt várnak el, előbérleti vagy BTS konstrukció esetén 5 év+ (preferáltan 7-10 év), míg vidéki helyszíneken és speciális műszaki igény esetén akár több mint 10 éves időtartamra szerződnek.

“Európában a tavalyi évben átlagosan 5 százalékkal mentek feljebb a bérleti díjak, amiben az eddigi kedvezmények mértékének csökkenése is szerepet játszott. Mivel az üresedés rekordalacsony szinten áll, erős a verseny az új helyekért. A piac bővülését egyszerre több tényező is erősíti, melyek között olyan piaci fundamentumok említhetők, mint az alacsony üresedés, az erős kereslet, a növekvő bérleti díjak, a strukturált kínálat vagy az e-kereskedelem további bővülése.” – mondta el Kemenes László, a Prologis magyarországi ügyvezetője.

Az ingatlan üzemeltetési díjak havonta 0,65-1,10 eurós tartományban mozognak négyzetméterenként, ami elsőre nagy különbségnek tűnhet, viszont az eltérés gyakran csak a bérbeadók eltérő számítási elveiből adódik, (pl. tartalmaz-e az ingatlan adót, ingatlan felelősségbiztosítást, ingatlan kezelési díjat, őrzésvédelmi szolgáltatást).

forrás: portfolio.hu, colliers.hu